Questa volta ci occupiamo delle locazioni di immobili ad uso abitativo.
Innanzitutto partiamo dai "fondamentali":
- QUALUNQUE contratto di locazione deve avere la forma scritta altrimenti è nullo
- i contratti sono sostanzialmente "a canone libero" o "concordati"
- per quanto riguarda quelli a canone libero (i più comuni) la DURATA MINIMA è di 4 anni (anche se non è indicata), rinnovabili di altri 4 se il locatore non recede
- i contratti che riguardano finalità turistiche, di svago, riposo o villeggiatura prescindono dalla durata minima, ma richiedono comunque l'indicazione di tale finalità al momento della stipulazione e ovviamente richiedono la forma scritta.
- QUALUNQUE tipo di contratto, se ha durata superiore a 30 giorni deve essere registrato
- il contratto a canone concordato (durata minore ma canone inferiore) dura minimo 3 anni e si rinnova per altri due se nessuno dei due recede
- alla fine dei primi 4 anni (o 3 nel secondo caso) il LOCATORE può avvalersi del diniego del rinnovo per uno dei motivi elencati all'art. 3 L. 431/1998, specificando tale motivo nella comunicazione da inviare 6 mesi prima al conduttore (in ogni caso se dopo 12 mesi dalla scadenza contratto non ha adibito l'immobili per la funzione indicata deve risarcire o ripristinare rapporto di locazione precedente
- alla fine degli 8 anni (4+4) oppure dei 5 anni (3+2), se nessuno dei due chiede e comunica rinnovo delle condizioni del contratto o la sua rinuncia, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni (se invece la comunicazione è inviata ma non c'è accordo o risposta, il contratto si intende scaduto)
- contratto si registra entro 30 giorni dalla sua stipulazione (spese di registrazione divise a metà tra conduttore e locatore)
Nella pratica si deve registrare il contratto, avendo pagato l'imposta di registro, presentando il contratto e attestato di versamento dell'imposta ad un qualunque ufficio dell'Agenzia delle Entrate, e allo stesso Ufficio si comunica anche l'eventuale risoluzione anticipata o mancato rinnovo del contratto (in questo caso si applica la stessa aliquota prevista per registrare il contratto, di solito imposta di registro al 2%, prendendo come base imponibile il corrispettivo pattuito o il valore della prestazione ancora da eseguire). Un contratto di locazione può in ogni caso essere registrato sia telematicamente sia presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. La procedura di registrazione telematica è obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di oltre 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti. Può essere effettuata direttamente dal contribuente o tramite un suo delegato o un intermediario abilitato a Entratel (commercialisti, Caf, agenzie immobiliari, organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, consulenti del lavoro, agenzie che svolgono attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, iscritti all’albo dei geometri, eccetera).
L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione appositi software gratuiti, prelevabili dal suo sito internet,
che consentono di registrare il contratto e di pagare, se dovute, le imposte di registro e di bollo:
• “Siria”, un programma utilizzabile da coloro che all’atto della registrazione scelgono il regime della
“cedolare secca”. Si tratta di un’applicazione semplificata per registrare un contratto di locazione a uso abitativo. È sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore, del conduttore, dell’immobile, del canone di locazione e la durata del contratto.
• “Iris”, utilizzabile dai contribuenti che non scelgono il regime della cedolare secca. Il programma può essere utilizzato quando:
– il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre
– si è in presenza di una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita
– il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione
– il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione
– il contratto non dà diritto alla riduzione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta di registro (es. contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni a elevata “tensione abitativa”). Il programma calcola direttamente le imposte dovute e chiede di indicare il numero di conto corrente bancario o postale sul quale sarà effettuato il prelievo.
• “Contratti di locazione”, composto di due distinte applicazioni. Una, “Registrazione telematica dei contratti di locazione”, consente di registrare numerose tipologie di contratti, fra le quali le locazioni di
immobili a uso abitativo, turistico, le locazioni di box e posti auto, immobili strumentali. Il prodotto
mette a disposizione i testi dei contratti più comunemente usati e quelli previsti dai modelli ministeriali. E’ possibile inserire e modificare alcune clausole del contratto, che dovrà essere stampato, firmato e conservato. Il programma, inoltre, calcola direttamente le imposte dovute e chiede di indicare il numero di conto corrente sul quale sarà effettuato il prelievo. La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all’Agenzia delle Entrate. L’altra applicazione, “Pagamenti successivi alla registrazione”, consente, invece, di pagare sia le imposte per le annualità successive alla prima sia quelle dovute per le proroghe, le cessioni e le risoluzioni dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili registrati a partire dal 1° gennaio 1980.
Il programma “Contratti di Locazione” è disponibile anche in una versione “web”, con due distinte applicazioni:
– “Locazioni web”, per la registrazione dei contratti e il pagamento delle relative imposte
– “Pagamenti Registro web”, che permette di versare le imposte dovute per le annualità successive alla prima o per le proroghe, risoluzioni e cessioni.
Le imposte al momento della registrazione:
di solito alla locazione ad uso abitativo non si applica l'IVA, normalmente in una locazione tra privati si paga solo l'imposta di bollo e l'imposta di registro (2%), a seconda che si opti per il pagamento annuale (canone annuo per l'imposta di registro del 2%) oppure per il pagamento in unica soluzione (in questo caso l'imposta è ridotta di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale, attualmente 2,5%, moltiplicato per il numero di annualità). Se per caso venisse in mente a qualcuno di non registrare il contratto, la sanzione è compresa tra il 120% e il 240% dell'imposta dovuta.
E dal punto di vista fiscale?
le ipotesi più comuni sono due:
- in caso di canone liberamente concordato il reddito (del proprietario) è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15 per cento. Esempio ultrasemplificato --> rendita di 1500, canone di 3.000; in questo caso il canone annuale è superiore alla rendita, quindi quel 3.000 lo moltiplico per 0,85 (oppure se pago 250 euro al mese di affitto = 250*12 mesi* 0,85). Perchè 0,85? Ho semplicemente applicato l'obbligo di riduzione del 15% al contrario, se da 3.000 togliessi il 15% (450) otterrei lo stesso risultato comunque. Infatti 3000-450= 2550, 3000*0,85= 2550. Questo 2.550 è il nostro reddito da locazione su cui applicare le imposte (IRPEF e relative addizionali)
-invece nel caso si opti per il regime della c.d. cedolare secca, il grosso vantaggio è che si applica un'imposta sostitutiva del 21% sul canone annuo (in casi specifici al 19%) al posto di IRPEF e relative addizionali, imposta di bollo e imposta di registro (anche su eventuali risoluzione e proroghe). Oltre a questo vantaggio fiscale per il proprietario, lo stesso deve inviare al conduttore la comunicazione (per raccomandata) che per tutta la durata dell'opzione rinuncia ad aggiornare il canone (comprese le variazioni Istat). In ogni caso in ciascuna annualità successiva il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione, se vuole. Il reddito assoggettato a “cedolare secca” concorre però alla formazione del reddito complessivo ai fini della spettanza di deduzioni, detrazioni, benefici legati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio, per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per canoni di locazioni, ecc.) e per la determinazione dell’Isee.
Fonti:
L. n. 431 del 1998
Codice Civile (articoli 1571-1627)
Art.3 del Dlgs 23 del 2011
Annuario del contribuente 2012: la tassazione sugli immobili (Agenzia delle Entrate 2012)
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